Kira bedelinin tespiti davası, yenilenen kira döneminde ödenecek kira bedeli konusunda taraflar anlaşamadığında, bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Kiraya veren için düşük kalmış kira bedelini güncellemenin, kiracı için ise kanuni sınırı aşan artış taleplerine karşı korunmanın yoludur. Dava, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kira Artışı Nasıl Belirlenir? (TBK 344)

TBK 344 üç ayrı kural öngörür:

• Sözleşmede artış oranı varsa: Tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırın üzerindeki artış kaydı, aşan kısım yönünden uygulanmaz.
• Sözleşmede artış hükmü yoksa: Kira bedeli, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Beş yıldan uzun süren kiralarda: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, hâkim kira bedelini TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz. Kira bedelini piyasa seviyesine yaklaştırmanın yolu budur.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu kural, aşırı ifa güçlüğü hükmü saklı olmak kaydıyla uygulanır.

Not: 2022-2024 döneminde konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde TBK 344’teki genel kurallar uygulanır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı? (TBK 345)

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:

• Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, karar yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilen karar, o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmazsa karar, ancak davanın açıldığı tarihten sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Bu nedenle kiraya verenler için en kritik adım, yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirim göndermek ya da davayı bu süre içinde açmaktır.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti davaları da bu kapsamdadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık dava açılmadan çözülür. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava açılır. TBK 345’teki süreler hesaplanırken arabuluculuk sürecinin de hesaba katılması gerekir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı, niteliği ve çevredeki emsal kira bedellerini inceler. Beş yıllık süre dolmamışsa belirlenecek bedel, TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Beş yıl dolmuşsa emsal kira bedelleri ön plana çıkar. Hâkim, kiracının uzun süredir kiracı olmasını da dikkate alarak hakkaniyet indirimi yapabilir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davasında olağanüstü bir durum aranmaz; tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamaması yeterlidir. Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu durumlarda gündeme gelir ve beş yıllık süre beklenmeden açılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Beş yıllık süre dolmadıkça yıllık artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Beş yıl dolduktan sonra ise kira bedeli, anlaşma olmazsa mahkeme tarafından emsallere göre belirlenir.

Kira tespit davası kiracıyı tahliye ettirir mi?

Hayır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelini belirler. Tahliye için kanunda sayılan ayrı sebeplerin bulunması gerekir. Ayrıntılar için kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Özellikle kanuni sınırı aşan bir artış talebiyle karşılaşan kiracı, kira bedelinin tespiti için dava açabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki mütalaa niteliğinde değildir. Somut durumunuz için ayrıca hukuki destek alınması önerilir. Son güncelleme: Eylül 2026.