Kira bedelinin uyarlanması davası (kira uyarlama davası), kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin veya sözleşmenin diğer koşullarının yeni duruma uydurulmasını amaçlar. Bu yazıda uyarlama davasının dayanağını, şartlarını, kira tespit davasından farkını ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasını açıklıyoruz.

Kira Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalar, kira uyarlama davası olarak adlandırılmakta olup, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde yasal düzenleme altına alınmıştır:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Kira uyarlama davası, kira bedelinin tespiti davalarından farklı olarak kira sözleşmesine tabi her türlü taşınır ve taşınmaz mallar için açılabilmektedir. Bununla birlikte bu davanın açılabilmesi için devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı aranacaktır.

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin taraflarından herhangi biri tarafından açılabilir. Kira bedeli uyarlama davasında, mahkeme, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesini sağlar.

Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılan bir dava olup; uyarlama talebi, taraflar arasındaki yükümlülüklere ilişkin dengenin bozulmasına yani taraflardan biri nezdinde olağanüstü bir değişim ya da gelişmenin varlığına istinaden gündeme gelmektedir

Olağanüstü değişiklikleri yahut değişikliklerden anlaşılması gereken ise; kira bedelinin arttırılmasını ya da azaltılmasını gerektirecek ölçüde bir durumun ortaya çıkması, sözleşmenin imzalanması sırasında tarafların öngöremeyeceği bir değişikliğin meydana gelmesi, olağanüstü değişikliğin borçludan kaynaklanmaması, olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmenin devamının ya da sözleşme gereği yerine getirilmesi gereken yükümlülüğün zorlaşması şartlarının gerçekleşmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazın değerinin öngörülemez şekilde yükselmesi, kiracının (borçlunun) ciddi ve gerçek olmak şartıyla ödeme güçlüğüne düşmesi, deprem gibi felaketler nedeniyle gelirin ciddi şekilde düşmüş olması, mücbir sebeplerle karşı karşıya kalınmış olması gibi durumlar olağanüstü değişim ve gelişmelerden sayılabilecektir.

Enflasyon da uyarlama talebine konu edilebilir; ancak olağan enflasyon artışları kural olarak öngörülebilir kabul edildiğinden, uyarlama için olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişimin ayrıca ortaya konması gerekir. Tacirlerden, ticari faaliyetlerinde basiretli davranmaları beklendiği için, tacir sıfatıyla yapılan sözleşmelerde öngörülemezlik şartı daha sıkı değerlendirilmektedir.

Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verdiğinde, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin kapsamına en uygun düşen değişiklikleri yapabilmektedir. Uyarlama kararı verilirken; kira sözleşmesinin süresi, kira sözleşmesinin taraflarının sosyal ve ekonomik durumları, kiralanan taşınmazın özellikleri, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, kiralanan taşınmazın kullanım amacı, emsal kira bedelleri gibi unsurlar ayrıntılı olarak incelenecek ve neticeye göre karar verilecektir. Bu anlamda uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davasından ayrılmaktadır. Zira kira tespit davalarında, kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı tespit edilmektedir.

Diğer yandan uyarlama davalarında tarafların talebi ile bağlı olmayan hâkim, uyarlama dışında sözleşmede yer alan diğer şartların da hakkaniyete uygun olarak değiştirilmesine karar verebilmektedir. Nitekim yargı kararları ile, uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabileceği belirtilmektedir. Dolayısı ile uyarlama davaları sonucunda kira sözleşmesinde yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerin değiştirilmesi de mümkündür.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

• Sözleşme kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
• Bu durumun uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmaması,
• Değişikliğin, sözleşmenin aynen ifasını istemeyi dürüstlük kuralına aykırı hâle getirecek ölçüde edimler arasındaki dengeyi bozması,
• Borcun henüz ifa edilmemiş olması veya hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması,
• Devam eden bir kira ilişkisinin bulunması.

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar

• Dayanak: Uyarlama davası TBK m. 138’e, tespit davası ise konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344’e dayanır.
• Şartlar: Tespit davasında olağanüstü bir değişiklik aranmaz; uyarlama davasında aranır.
• Zaman: Beş yılı aşan kira ilişkilerinde yeni kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesi tespit davasının konusudur; uyarlama davası ise şartları varsa kira ilişkisinin herhangi bir döneminde açılabilir.
• Etki: Uyarlama kararı kural olarak dava tarihinden itibaren ileriye etkilidir; tespit davasında ise belirli şartlarla karar yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir.

Kira tespit davası hakkında ayrıntılı bilgi için Kira Tespit Davası: Kira Artışı Nasıl Belirlenir? yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira bedeli uyarlama davası için kanunda belirli bir dava açma süresi öngörülmemiştir. Kira tespit davasındaki gibi kira sözleşmesinin beş yılının dolması koşulu da aranmaz. Şartların gerçekleşmesi hâlinde kira sözleşmesinin devam ettiği herhangi bir dönemde uyarlama talebiyle başvuru yapılabilir.

Kira uyarlama davası kural olarak ileriye etkilidir; dava tarihinden önce ödenmiş kiralar için uyarlama talep edilemez. Bu nedenle başvurunun zamanlaması önemlidir. Dava sürerken kiracı, mevcut kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür; karar kesinleştikten sonra dava tarihinden itibaren oluşan farklar taraflar arasında hesaplanır.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira bedelinin uyarlanması dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Tahliye süreçlerine ilişkin genel bilgi için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? yazımıza göz atabilirsiniz.

Hâkim Uyarlama Kararında Neleri Dikkate Alır?

• Kira sözleşmesinin süresi ve içeriği,
• Tarafların sosyal ve ekonomik durumları,
• Kiralananın niteliği, bulunduğu bölge ve kullanım amacı,
• Emsal kira bedelleri ve bilirkişi incelemesi,
• Hakkaniyet ve taraflar arasındaki menfaat dengesi.

Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davasını kim açabilir?

Şartları varsa kiracı da kiraya veren de uyarlama talebinde bulunabilir. Kiraya veren genellikle bedelin artırılmasını, kiracı ise indirilmesini veya ödeme koşullarının değiştirilmesini talep eder.

Enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılabilir mi?

Olağan enflasyon kural olarak öngörülebilir kabul edilir. Uyarlama için sözleşme kurulurken öngörülemeyen, olağanüstü nitelikte bir değişimin varlığı ve edimler arasındaki dengenin ciddi şekilde bozulduğu somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan uyarlama davaları, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Dava sürerken kira eksik ödenebilir mi?

Hayır. Dava sonuçlanana kadar sözleşmedeki kira bedelinin ödenmesi gerekir; eksik ödeme temerrüt ve tahliye sonuçları doğurabilir.

Uyarlama davası yalnızca taşınmaz kiralarında mı açılır?

Hayır. TBK m. 138 genel bir hüküm olduğundan, şartları varsa taşınır kiraları da dahil olmak üzere kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki mütalaa niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Son güncelleme: Eylül 2026.