Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davalar, kira uyarlama davası olarak adlandırılmakta olup, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde yasal düzenleme altına alınmıştır:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Kira uyarlama davası, kira bedelinin tespiti davalarından farklı olarak kira sözleşmesine tabi her türlü taşınır ve taşınmaz mallar için açılabilmektedir. Bununla birlikte bu davanın açılabilmesi için devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı aranacaktır.
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin taraflarından herhangi biri tarafından açılabilir. Kira bedeli uyarlama davasında, mahkeme, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesini sağlar.
Kira bedeli uyarlama davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre boyunca kira bedelinin değişmesi gerektiğinde açılan bir dava olup; uyarlama talebi, taraflar arasındaki yükümlülüklere ilişkin dengenin bozulmasına yani taraflardan biri nezdinde olağanüstü bir değişim ya da gelişmenin varlığına istinaden gündeme gelmektedir
Olağanüstü değişiklikleri yahut değişikliklerden anlaşılması gereken ise; kira bedelinin arttırılmasını ya da azaltılmasını gerektirecek ölçüde bir durumun ortaya çıkması, sözleşmenin imzalanması sırasında tarafların öngöremeyeceği bir değişikliğin meydana gelmesi, olağanüstü değişikliğin borçludan kaynaklanmaması, olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmenin devamının ya da sözleşme gereği yerine getirilmesi gereken yükümlülüğün zorlaşması şartlarının gerçekleşmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazın değerinin öngörülemez şekilde yükselmesi, kiracının (borçlunun) ciddi ve gerçek olmak şartıyla ödeme güçlüğüne düşmesi, deprem gibi felaketler nedeniyle gelirin ciddi şekilde düşmüş olması, mücbir sebeplerle karşı karşıya kalınmış olması gibi durumlar olağanüstü değişim ve gelişmelerden sayılabilecektir.
Örnekler arasına enflasyon nedeniyle kira uyarlama davasının açılabileceğini de eklemek gerekmektedir. Ancak bu nedene dayanarak açılacak davanın kiracı ya da kiraya veren tarafından açılması halinde sonuç değişebilmektedir. Kira uyarlama davasının tacir tarafından açılması halinde, davanın reddedilmesi gerekeceği, zira yasa koyucu tarafından tacirin gerçekleştirdiği her türlü hukuki faaliyetinde basiretli davranması beklendiğinden, enflasyonun basiretli bir tacir için öngörülemez olmadığı kabul edilmekte, sonuçta ise kira uyarlama davalarında şart olan olağanüstü halin tacir nezdinde gerçekleşemeyeceği değerlendirilmektedir.
Hâkim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verdiğinde, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin kapsamına en uygun düşen değişiklikleri yapabilmektedir. Uyarlama kararı verilirken; kira sözleşmesinin süresi, kira sözleşmesinin taraflarının sosyal ve ekonomik durumları, kiralanan taşınmazın özellikleri, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri, kiralanan taşınmazın kullanım amacı, emsal kira bedelleri gibi unsurlar ayrıntılı olarak incelenecek ve neticeye göre karar verilecektir. Bu anlamda uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davasından ayrılmaktadır. Zira kira tespit davalarında, kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı tespit edilmektedir.
Diğer yandan uyarlama davalarında tarafların talebi ile bağlı olmayan hâkim, uyarlama dışında sözleşmede yer alan diğer şartların da hakkaniyete uygun olarak değiştirilmesine karar verebilmektedir. Nitekim yargı kararları ile, uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabileceği belirtilmektedir. Dolayısı ile uyarlama davaları sonucunda kira sözleşmesinde yer alan edim, vade, ifa tarzına ilişkin hükümlerin değiştirilmesi de mümkündür.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Kira bedeli uyarlama davası için belirli bir dava açma süresi yoktur. Kira bedelinin uyarlanması davasında, kira bedelinin tespiti davasındaki gibi kira sözleşmesinin 5 yılının dolmasına ilişkin koşul bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesinin tarafları, kira uyarlama davasının şartlarının gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesinin devam ettiği her kira döneminde uyarlama talebi ile dava açabilmektedir. Dolayısı ile kira sözleşmesinin 3. yılında dahi olağanüstü değişiklikler ya da gelişmeler yaşanmış olması ve diğer şartların mevcut olması halinde taraflardan biri kira uyarlama talebi ile mahkemeye başvurabilecektir.
Kira uyarlama davası ileriye etkili bir davadır. Dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunulması mümkün değildir. Bir başka anlatım ile, dava tarihinden itibaren şartları mevcutsa kira bedelleri uyarlamaya konu olacaktır. Bu nedenle, kira bedeli uyarlama davası açacak olan kişilerin, davayı yeni kira döneminin başlamasından önce açmaları yararlı olacaktır. Buna karşın kira tespit davasında, mahkemenin kararı, kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak uygulanmaktadır.
Kural olarak uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilmektedir.
Her somut olay özelinde uyuşmazlığın ayrıca ele alınması ve değerlendirilmesi gerektiğinden uzman bir avukattan destek alınarak tüm verilerin incelenmesi ile uyuşmazlığın çözümü amacıyla hukuki işlem başlatılmasını öneririz.
Novus Era Hukuk & Danışmanlık, 2024