Kira sözleşmesi kapsamında; taraflarca yazılı bir kira sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmede kira artış bedelinin belirlenmesi halinde kira bedeli, yenilenen her yılda sözleşmede belirlenen oranda artış göstererek ödenmelidir.
Akdedilen kira sözleşmesinde, bir sonraki kira dönemi yönünden kira bedelinde artış oranının taraflarca belirlenmesi mümkündür. Ancak taraflarca belirlenen bu artış oranının, TÜFE’deki 12 aylık ortalamasını geçmemesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki artış oranına ilişkin bu sınırın üzerinde bir artışın belirlenmiş olması halinde ise, taraflardan birinin mahkemeye başvurarak kira bedelinin Kanun’a uygun oranlara göre tespit edilmesini talep etmesi mümkündür. Böylece kira artış oranının taraflarca belirlenemediği durumlarda kira bedelinin tespiti davası yoluyla bedelin belirlenmesi mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Bu anlamda kiraya veren taşınır yahut taşınmazını üçüncü kişiye kullandırması karşılığında taraflarca o günün şartlarına göre serbestçe belirlenen kira bedelinin kendisine ödenmesini beklemektedir.
Taraflar arasında Kanun’daki sınırın üzerinde belirlenen artış oranının mevcut olması ya da kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmamış olması halinde; kira bedeli hâkim tarafından bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranını geçmeyecek şekilde tespit edilecektir.
Kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinde düzenlenmiştir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Görüldüğü üzere kira bedelinin artışı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunması halinde; kira bedelinin tespiti davası gündeme gelmektedir. Bu tür davalarda, kira bedelinin artışı konusunda uyuşmazlık yaşanması, taraflardan birinin mahkemeye başvurması ve kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi söz konusudur. Tespit davalarında, kira uyarlama davalarından farklı olarak olağanüstü değişiklikler yahut gelişmelerin varlığı aranmamakta, kira bedelindeki artış konusunda anlaşmazlık olması ve diğer şartların varlığı yeterli görülmektedir.
Kira bedeli kiralananın durumu ve emsal değerler incelenerek hakkaniyete uygun olarak tespit edilmektedir. Bu anlamda açılan davada yargılama sırasında hâkim, kiralananın durumuna ek olarak, yıldan yıla değişim göstermesi gereken oranlar ve emsal kira bedellerini de dikkate alacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Öncelikle kira bedelinin tespiti davasının açılması için herhangi bir süre öngörülmemiş olup, bu tür davalar taraflarca her zaman açılabilmektedir.
Ancak kira bedelinin tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması bekleniyorsa, bu noktada dava açma süresine dikkat edilmesi ve mutlaka uzman bir avukattan destek alınması önem arz etmektedir.
Kira bedelinin tespiti davasının, kira döneminin başlangıcından itibaren en geç 30 gün önce açılması veya yine bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kiracıya hitaben kira bedelinin artırılmasına ilişkin şartları taşıyan bir ihtarname gönderilmesi halinde ve yine davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilecektir. Önemle altını çizmek gerekirse, kira bedelinin tespiti davaları neticesinde belirlenecek kira bedeli, söz konusu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu anlamda kira tespit davası sonucunda verilen hüküm geriye etkili sonuç doğurmaktadır.
Her somut olay özelinde uyuşmazlığın ayrıca ele alınması ve değerlendirilmesi gerektiğinden uzman bir avukattan destek alınarak tüm verilerin incelenmesi ile uyuşmazlığın çözümü amacıyla hukuki işlem başlatılmasını öneririz.
Novus Era Hukuk & Danışmanlık, 2024