Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı dilediği zaman çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymış ve her biri için ayrı süreler öngörmüştür. Sürelerin kaçırılması, çoğu zaman tahliye hakkının o dönem için kaybedilmesi anlamına gelir. Bu yazıda kiracının tahliyesinde başvurulabilecek yolları ve dikkat edilmesi gereken süreleri özetliyoruz.

Kira Süresinin Bitmesi Tek Başına Tahliye Sebebi mi?

Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347).

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Gereksinim nedeniyle tahliye (TBK 350)

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, tadilat ya da yıkım gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi geçerlidir.

Yeni malikin gereksinimi (TBK 351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, gereksinim sebebiyle iki yoldan birini kullanabilir:

• Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açmak,
• Ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak.

Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, yeni malikin ilk yoldan yararlanmasını engeller. Bu nedenle tapu devrinden hemen sonra ihtarname gönderilmesi önerilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiranın ödenmemesi (TBK 315)

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir. Uygulamada ise çoğunlukla icra yoluyla tahliye tercih edilir: Kira alacağı için ödeme emri gönderilir ve kiracı süresi içinde borcu ödemezse icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı istenir.

İki haklı ihtar (TBK 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu yol, kirayı sürekli geciktiren ama sonunda ödeyen kiracılar için önemlidir.

Yazılı tahliye taahhüdü (TBK 352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesi imzalanırken aynı anda alınan tahliye taahhütleri, Yargıtay uygulamasında geçersiz sayılabilir. Taahhüdün tarihi bu nedenle önemlidir.

Kiracının aynı ilçede konutu bulunması (TBK 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye davaları da bu kapsamdadır. Ancak icra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Arabuluculuk sürecinin dava süreleri üzerindeki etkisi ayrıca hesaplanmalıdır.

Kiraya Verenler İçin Kısa Kontrol Listesi

• Tahliye sebebiniz kanunda sayılanlardan hangisi?
• O sebep için dava veya bildirim süresi ne zaman doluyor?
• Gerekli ihtarlar yazılı ve ispatlanabilir şekilde (tercihen noter aracılığıyla) yapıldı mı?
• Arabuluculuk başvurusu gerekli mi, yapıldı mı?
• Kira bedeli güncel mi? Değilse kira tespit davası seçeneği değerlendirildi mi?

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı ihtarname ile çıkarabilir mi?

İhtarname tek başına kiracıyı çıkarmaz. İhtarname, bazı tahliye sebeplerinin ön şartıdır. Kiracı gönüllü olarak çıkmazsa tahliye ancak mahkeme veya icra kararıyla sağlanabilir.

Kiracı kirayı ödemiyorsa ne kadar sürede çıkarılır?

Süre; kiracının itiraz edip etmemesine, tebligat sürecine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra yoluyla tahliye, dava yoluna göre genellikle daha hızlı sonuç verir.

Evi yeni aldım, kiracı ne zaman çıkar?

Gereksinim varsa, tapu tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Gereksinim yoksa yeni malik de mevcut kira sözleşmesiyle bağlıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki mütalaa niteliğinde değildir. Somut durumunuz için ayrıca hukuki destek alınması önerilir. Son güncelleme: Eylül 2026.