Miras kalan bir ev, birlikte alınan bir arsa veya birden fazla kişinin adına kayıtlı bir dükkân… Paydaşlar malın ne yapılacağı konusunda anlaşamadığında ortaklığı sona erdirmenin yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen bu dava sonunda mal ya paydaşlar arasında bölünür ya da satılarak bedeli paylaştırılır.

Kanuni Dayanak

Ortaklığın giderilmesi Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ve 699. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK m. 698’e göre paydaşlardan her biri, bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle ortaklığın devamı gerekmedikçe malın paylaşılmasını isteyebilir; ancak paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez.

TMK m. 699 ise paylaşmanın, malın aynen bölünmesi veya paydaşlar arasında ya da açık artırma yoluyla satılarak bedelinin bölünmesi suretiyle yapılacağını öngörür. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine; bu mümkün değilse satışına karar verir. Aynen bölmede payların değerleri arasında eşitsizlik doğarsa bu fark parayla denkleştirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşlarından her biri, diğer paydaşlar karşı çıksa bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın devamını gerektiren bir hukuki işlem (örneğin paydaşlar arasında belirli bir süre paylaşmama sözleşmesi) veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması gibi istisnai durumlar dışında, hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz.

Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyetinde de her mirasçı, terekenin paylaştırılmasını ve ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu durumda dava açılmadan önce veya dava sırasında mirasçılık belgesinin alınması gerekir. Ayrıntılar için miras paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Paydaşlar arabuluculuk görüşmelerinde malın satışı, birinin diğerlerinin payını satın alması veya fiziki bölünmesi konusunda anlaşabilirse dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazlarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• Taraflar: Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Ölmüş bir paydaşın yerine mirasçıları davaya katılır. Bir paydaş eksik bırakılırsa dava bu eksiklik giderilmeden sonuçlandırılamaz.

Mahkeme Ortaklığı Nasıl Giderir?

1. Aynen taksim (fiziki bölme)

Kanunun öncelikli tercihi, malın paydaşlar arasında paylarına göre fiziki olarak bölünmesidir. Örneğin büyük bir tarla, imar ve tarım mevzuatı izin veriyorsa parsellere ayrılabilir. Bölme sonucunda değer farkı oluşursa, eksik pay alan paydaşa para ödenmesine karar verilebilir.

2. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Bir daire, dükkân veya küçük bir arsa gibi bölünmesi mümkün olmayan ya da bölündüğünde önemli ölçüde değer kaybedecek mallarda mahkeme satışa karar verir. Satış, kural olarak açık artırma yoluyla yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşların tamamı oybirliğiyle isterse satışın yalnızca paydaşlar arasında açık artırmayla yapılması da mümkündür.

Süreç Nasıl İşler?

1. Arabuluculuk başvurusu ve görüşmeler.
2. Dava dilekçesi: Tapu kaydı, paydaşların listesi ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi ile birlikte sunulur.
3. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme, malın bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini bilirkişi aracılığıyla tespit eder.
4. Karar: Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
5. Satış aşaması: Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu tarafından ihale süreci yürütülür ve bedel paydaşlara dağıtılır.

Ortak Malı Tek Başına Kullanan Paydaş

Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, paydaşlardan birinin ortak taşınmazı tek başına kullanmasıdır; örneğin miras kalan evde mirasçılardan birinin oturmaya devam etmesi. Bu durumda diğer paydaşlar, belirli koşullar altında ayrı bir davayla ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir. Yargıtay uygulamasında paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşın diğerlerini kullanımdan engellediğinin (intifadan men) gösterilmesi aranır; bazı istisnai durumlarda bu şart aranmaz. Ecrimisil talebi, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir taleptir.

Kiracısı Olan Taşınmazın Satışı

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmazda bir kiracı bulunabilir. Kiralananın sonradan el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyecekse, edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açmak gibi kanuni koşullara tabidir (TBK m. 351). Tahliye sebepleri hakkında kiracı nasıl tahliye edilir yazımıza bakabilirsiniz.

Masraflar Kime Ait?

Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşların yararına sonuç doğurduğundan, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Davayı açan paydaş, masrafların tamamını tek başına üstlenmek zorunda kalmaz.

Sık Sorulan Sorular

Diğer paydaşlar istemese de ortak mal satılabilir mi?

Evet. Bir paydaşın talebiyle açılan davada, mal bölünemiyorsa mahkeme diğer paydaşların karşı çıkmasına rağmen satışa karar verebilir.

Paydaş olarak ihaleye katılabilir miyim?

Evet. Paydaşlar da ihaleye katılabilir ve malı satın alabilir. Bu, malı ailede tutmak isteyen paydaşlar için önemli bir imkândır.

Hissemi ortaklığın giderilmesi davası açmadan satabilir miyim?

Paylı mülkiyette paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Ancak bu durumda diğer paydaşların kanundan doğan önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise önce paylı mülkiyete geçilmesi veya paylaşım yapılması gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, mirasçılık belgesi alınmasına ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Satış kararı verildikten sonra ayrıca ihale süreci yürütülür. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Paydaşlardan biri yurt dışındaysa dava açılabilir mi?

Evet. Yurt dışında bulunan paydaşlar da davada taraf olarak yer alır; bu kişilere tebligat yurt dışı tebligat usulleriyle yapılır ve bu durum süreyi uzatabilir.

İlgili yazılar: Miras nasıl paylaşılır?, Mirasın reddi

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki mütalaa niteliğinde değildir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Son güncelleme: Ekim 2026.